De NV Upkot heeft voor de vijfde (!) maal een aanvraag ingediend om een grootschalige studentenaccomodatie (144 wooneenheden) te bouwen op het terrein gelegen tussen de Vaerwyckweg, St-Denijslaan en Roosakker. De vier vorige aanvragen werden ofwel voortijdig ingetrokken door de NV Upkot (3 maal) ofwel geweigerd door het college van Burgemeester en Schepenen (1 maal). Van bij de eerste bouwaanvraag in 2011 heeft de buurt zich massaal verzet tegen dit project.

De ware toedracht van de niet-aflatende reeks indieningen en terugtrekkingen van bouwaanvragen door Upkot is ons niet in detail gekend, maar als buurt is het belangrijk ons verzet niet op te geven. Bezwaar tegen de plannen kan ingediend worden tot 27/08/2014. U kan hier een modelbezwaarschrift vinden, dat u naar believen kan aanpassen. Het bezwaarschrift moet in ieder geval aangevuld worden met uw naam, handtekening en adresgegevens. De bezwaren moeten vóór 27 augustus 2014 verstuurd zijn (adres: College van burgemeester en Schepenen van de Stad Gent - T.a.v. het loket Stedenbouw - Woodrow Wilsonplein 1 - 9000 Gent), of ten laatste zondag 24 augustus binnengebracht worden in de brievenbus van Roosakker 13 (dan brengen wij deze verzamelde brieven binnen bij Stedebouw). De brief met begeleidende uitleg voor de buren vindt u hier.

De buurt verzet zich massaal tegen dit project. Waarom?

1. Afwezigheid van een globale visie over studentenwoningen in onze woonwijk:
In het verleden zijn in onze wijk massaal studenten in gezinswoningen ingetrokken (zie eerder artikel op onze website hier). We kunnen dat misschien betreuren, maar het is belangrijk te beseffen dat er in de meeste gevallen geen legale grond is om deze studenten uit die woningen te zetten en dat dit dus een permanent gegeven is. De laatste jaren is hier bovenop grootschalige studentenaccomodatie gekomen of gepland, bvb. voormalig hotel Ascona (Voskenslaan) is nu een studentenhome, er is vergunning afgeleverd voor grootschalige studentenaccomodatie op de site tussen Flamingostraat en Voskenslaan en er is vergunning afgeleverd voor 500 studentenkoten op de site "Redemptoristen" aan de Voskenslaan (de voorbereidende werken zijn reeds gestart ). De concentratie aan studenten in de wijk zal dus nog gevoelig toenemen.

Elk van deze projecten wordt helaas als een alleenstaand geval beoordeeld. Een analyse van de impact van het geheel van deze projecten op de leefbaarheid van de woonwijk gebeurt niet, hoewel we al jaren een overkoepelende visie van het stadsbestuur vragen. We willen sterk benadrukken dat we niet tegen de aanwezigheid van studentenwoningen zijn en dat we het normaal vinden dat hier studentenkoten zijn gezien de aanwezigheid van onderwijsinstellingen en de nabijheid van een knooppunt van openbaar vervoer. Waar het om gaat is het behouden van de leefbaarheid van de wijk voor de permanente bewoners; de verhouding aantal studenten/aantal permanente bewoners is hierbij natuurlijk van groot belang.

Een "Overpoort scenario" (zie foto hiernaast) willen we ten allen prijze vermijden: de iets ouderen onder ons herinneren zich dat de Overpoortstraat tot 35-40 jaar geleden een woonstraat met buurtwinkeltjes was; de omvorming naar café/dancing/frietkot-straat is er op een paar jaar tijd gekomen, kort na de opening van de studentenhomes Fabiola,Vermeylen en Heymans.

2. Wat zijn geschikte plaatsen voor grootschalige studentenaccomodatie?

Indien mocht blijken dat er nood is aan additionele studentenaccomodatie – naast al wat reeds bestaat en in aanbouw of vergund is – en in indien mocht blijken dat onze wijk meer studentenkoten aan kan zonder dat de woonfuctie ernstig wordt verstoord, lijkt het ons evident dat extra studentenaccomodatie op de terreinen van de universiteit en de hogescholen wordt ingepland. Inderdaad, zowel de Hogeschool Gent als de Universiteit Gent beschikken in onze wijk over zeer ruime campussen (HoGent: Campus Schoonmeersen, circa 20?ha tussen Voskenslaan en R4; UGent: Campus Sterre circa 25ha tussen De Pintelaan, Galglaan, Krijgslaan en Oudenaardse Steenweg; zie ook figuur 1).

Een fractie van de oppervlakte van deze campussen kan beschikbaar gesteld worden aan privé projectontwikkelaars of kan via een vorm van publiek-private samenwerking ontwikkeld worden voor studentenverblijven, zoals op veel andere plaatsen gebeurt (zo opende bv UGent in 2001 op de terreinen van Campus "De Sterre" de "Campushome" Bertha). Een goede inplanting van studentenaccomodatie op een campus zal vanzelfsprekend veel minder overlast genereren voor de bewoners in de omgeving dan een inplanting midden in een woonwijk. Daarenboven bieden studentenwoningen op een campus ook voor de studenten zelf en voor de onderwijsinstellingen grote voordelen, bvb. het bevorderen van sociale cohesie tussen studenten en de mogelijkheid tot optimaal gebruik van gemeenschappelijke infrastructuur zoals studentenrestaurants, bibliotheek, sportaccomodatie, kopieercentrum, winkeltje, fuifzaal etc. Een aantal van deze voorzieningen zijn trouwens reeds aanwezig op de campus Schoonmeersen van HoGent.

3. Specifieke problemen van het Upkot-project St-Denijslaan/Vaerwyckweg/Roosakker:
Vooreerst wensen we te benadrukken dat we waardering opbrengen voor de filosofie die Upkot NV hanteert bij de bouw en uitbating van gemeeschappelijke studentenaccomodatie (duurzaamheid, energiezuinigheid, aanwezigheid van een conciërge/studentencoach, contacten tussen kotstudenten bevorderen etc.; zie ook website Upkot). Gelukkig handelen trouwens meer en meer ontwikkelaars van gemeenschappelijke studentenaccomodatie, ook in andere studentensteden, volgens gelijkaardige principes. Waar hebben we dan wel problemen mee?

- Hoogte: op de hoek van de St.-Denijslaan en de Vaerwyckweg wordt een kopgebouw van 6 bouwlagen (18,5m hoog) gepland, met daarachter parallel aan de Vaerwyckweg een deel van 4 bouwlagen hoog. Het kopgebouw van 18,5m hoog wordt in de bouwaanvraag o.a. omschreven als "een gepaste overgang van de gebouwen van de Hogeschool Gent naar de rest van de wijk". Dit slaat werkelijk nergens op, aangezien de huizen in de St.-Denijslaan 2 à 3 bouwlagen hoog zijn (maximale hoogte 7,5 à 10m) en de gevel van de nabijgelegen sporthal van de Hogeschool een maximale hoogte van 11,58m heeft. De Hogeschoolgebouwen achter de sporthal zijn lager, en de onlangs vergunde uitbreiding van de sporthal naar de St.-Denijslaan toe heeft een maximale hoogte van 10,45 m. Sint-Pieters-Buiten is een gemengde woonomgeving met een evenwichtig en groen karakter. Een bouwblok tot 18,5m hoog met vele studentenwoningen betekent overduidelijk een schaalbreuk met het bestaande woonweefsel van ééngezinswoningen met 2 tot 3 bouwlagen.

- Inplanting: de exacte locatie van een grootschalige studentenwoongelegenheid is cruciaal. De geplande studentenwoningen komen vlak naast de woningen en tuinen van de Roosakker en St.-Denijslaan (zie figuur 2), wat een totaal ongeschikte plaats is. 

Een voorbeeld van een wellicht veel betere inplanting, is het recente studentenhuisvestingsproject "Benelux" van Upkot, gelegen tussen de Dunantlaan en de stadsring R40. Er zijn geen privéwoningen in de nabijheid van Upkot Benelux: deze studentenaccomodatie ligt naast de faculteit Psychologie en Pedagogische wetenschappen (waar de meeste bewoners vermoedelijk zullen studeren); op zeer respectabele afstand van de studentenkoten, en ervan gescheiden door straten, een plein en/of groenvoorzieningen, liggen het politiecommissariaat, de CIAC garage en AZ Jan Palfijn.

- Verlies aan privacy: de hoogte van het geplande gebouw (4 tot 6 bouwlagen) en de ligging hebben als gevolg dat er vanuit de ramen en terassen van de studentenkamers directe inkijk is in leefruimten, keukens, slaapkamers en tuinen van de omliggende woningen. De studenten dringen zo letterlijk binnen in de privacy van de omwonenden (zie figuur 2)

- Geluidsoverlast: De plannen voorzien een ontspanningsruimte met toog en bar (dus een soort café), met aangrenzend een buitenruimte (patio) waar studenten buiten kunnen drinken en roken; achter en naast de geplande woningen is er een tuin/parkje voorzien waar ongetwijfeld sport- en ontspanningsactiviteiten zullen doorgaan en op tijd en stond wellicht ook feest- en fuifactiviteiten, en dit voor 150 studenten (+eventueel bezoekers). Wegens de ligging brengt dit onvermijdelijk serieuze geluidsoverlast met zich mee. Let wel: wij betwisten geenszins het recht van studenten om zich te ontspannen, te babbelen, te feesten, te sporten etc.; dat mag niet alleen, dat moet! Zeker als je een in een kamertje van 12m2 woont! Vandaar ons pleidooi om dergelijke accomodatie op de juiste plaats te bouwen, bvb. op een 200.000m2 grote campus, waar dergelijke activiteiten probleemloos kunnen doorgaan, maar niet op 15m van woonhuizen.

Conclusie: wellicht is dit op zich een goed project, maar wel op een totaal foute plaats. Het Modelbezwaarschrift (klik hier) tegen de plannen van de grootschalige studentenaccomodatie op het terrein gelegen tussen de Vaerwyckweg, Sint-Denijslaan en Roosakker is ten laatste op 27/08/2014 in te dienen (zie bovenaan deze bladzijde).