Biologisch waardevol gebied, zo omschreef een studie het terrein van de Redemptoristen aan de Voskenslaan in Sint-Pieters-Buiten, vlakbij het station. De paters beslisten het gebied te ontwikkelen en verkregen een verkavelingsvergunning. Het groen zou grotendeels verdwijnen, maar twee interessante locaties zouden behouden blijven. Het minste kwaad leek het. Maar intussen stapelen de bouwovertredingen zich op.

Dat de paters Redemptoristen hun site op de Voskenslaan ten gelde zouden maken, stond in de sterren geschreven. In het oude klooster naast de kerk met een enorm groen gebied vlakbij het Sint-Pietersstation huisden enkel nog een 4-tal oudere paters. Toen het bestuur van de Redemptoristen besliste het klooster op te heffen en de kerk te ontwijden, vreesde de buurt het ergste. Het enorme groene terrein vlakbij het Sint-Pieters-station was een natte droom voor elke projectontwikkelaar.

Een masterplan werd daarop opgesteld. De paters zouden de projectontwikkeling zelf in handen nemen. Meer nog: ze wilden er ook een religieus geïnspireerde gemeenschap een plaats geven. Dat stemde de buurt eerst voorzichtig positief. Wie voor zichzelf bouwt, houdt graag het groen rondom zich zoveel mogelijk in stand.

Biologische waarde van de Redemptoristensite

De groenwaarde van het gebied is niet te onderschatten. Sint-Pieters-Buiten is een meersgebied. Getuige daarvan de namen van de omliggende straten rond het terrein: Ganzendries, Schoonmeersstraat,… De Overmeersen in de wijk Sint-Pieters-Buiten vormen een restant van het eertijds zeer uitgestrekte meersengebied in het samenvloeiingsgebied van de Leie en de Schelde. De bodem bestaat overwegend uit (zware) alluviale kleigronden en zandleemgronden met drainageklassen nat tot zeer nat. Deze combinatie van abiotische factoren maakt deze gebieden zeer bijzonder.

In mei 2004 publiceerde het Rotterdamse studiebureau KCAP ARCADIS een rapport (“Zuidelijke Stationsomgeving Gent”) waarin de groenwaarde van het gebied werd beschreven. Deze studie werd bekrachtigd door het collegebesluit van 1 juli 2004. De site van de Redemptoristen werd apart opgenomen in het rapport en als “biologisch en ecologisch waardevol” gecatalogeerd. In de vijver omzoomd met parkbomen (zomereik, Catalpa, treurbeuk, plataan, paardenkastanje, zomerlinde) werden soorten als de gele lis, watertorkruid, grote waterweegbree, kroos en bitterzoet gevonden. Achter de bekende beukendreef werd het gemengd loofbos beschreven. Het oostelijk bosgedeelte bestond uit gemengd loofhout met zowel een boom- als struiketage bestaande uit hazelaar, plataan, hulst, zomereik, gewone esdoorn, veldiep, tamme kastanje, haagbeuk, beuk, Amerikaanse eik, robinia, buxus en allerlei sierstruiken in de rand. Het westelijke deel was ruderaal, nat populierenbos met gewone vlier, zwarte els, ruwe iep, éénstijlige meidoorn en gewone esdoorn in de struiklaag. De kruidlaag bestond uit grote brandnetel, brede stekelvaren, ijle zegge, kruipende boterbloem, robertskruid, bosveldkers, kleefkruid, wolfspoot, watermunt, klimop, gele lis, braam en rietgras. Bij de gebouwen van de paters werden vanzelfsprekend soorten gespot die vooral voorkomen in stenige milieus met onder meer brunel, viltige basterdwederik, groteweegbree, echt duizendguldenkruid, moerasdroogbloem, hopklaver, teunisbloem, koningskaars, stijve klaverzuring,… Aansluitend was er de verwilderde boomgaard op nat terrein. De begroeiing bestond uit ruderale soorten zoals akkerdistel, kleefkruid, kruipende boterbloem, grote brandnetel, zevenblad, grote kattenstaart, echte valeriaan, gewone berenklauw, haagwinde, gestreepte witbol, mannagras, pitrus, harig wilgenroosje. Tot slot was er een nat populieren- en deels elzenbos. Ook daar was de vegetatie ruig met grote kattenstaart, rietgras, veenwortel, ijle zegge, robertskruid, kleefkruid, grote brandnetel, ruw beemdgras, wolfspoot, engelwortel, braam, wolfspoot en gewone hennepnetel. 

Megalomane plannen

Buurtbewoners en de Werkgroep reageerden alert. Vanuit ruimtelijk opzicht was het logisch dat de site ontwikkeld (lees bebouwd) zou worden. Maar we wilden er naar streven om zoveel mogelijk van het biologisch waardevol groen te behouden en liefst nog open te stellen voor de buurt. De eerste contacten tussen eigenaar en bouwpromotor enerzijds en buurtbewoners en onze Werkgroep anderzijds liepen uit in getier en bedreigingen. Ook latere contacten verliepen stroef. De buurt werd door de bouwpromotor als een bedreiging gezien voor zijn plannen. 

Parallel waren er contacten met het stadsbestuur en de Groendienst. Daar werden de bezorgdheden opgenomen in het proces dat tot een masterplan voor de site moest leiden. Dat masterplan was indrukwekkend. De indeling is als volgt: woonfunctie met een luxe-appartementenblok voor 35 eenheden dicht bij de Voskenslaan; enkele gebouwen voor de Redemptoristen (een eigentijdse kerk, een eigentijds begijnhof en een sociaal project); en achteraan tegen de Hogeschool terreinen aan grote studentenblokken. In totaal maar liefst 483 woningen en 500 nieuwe inwoners (voornamelijk dus studenten). De oude kerk zou als congrescentrum een nieuwe functie krijgen. Dit geheel wordt voorzien van een ondergrondse parking bestaande uit twee lagen met maar liefst 200 parkeerplaatsen. Dit masterplan is nadien in een stedenbouwkundig attest vertaald, en door de stad onder voorwaarden goedgekeurd op 15 september 2010.

Het bouwvolume deed bij de buurt wenkbrauwen fronsen. Enkele elementen bevatten geen logica. Het masterplan beloofde een heel autoluw project. Maar het programma van de parkeerbehoefte werd héél ruim gemeten en leidde tot een bouwaanvraag voor een parking van 200 wagens op 250 meter van de grootste ondergrondse parking van de Benelux (station Gent-Sint-Pieters). Voor de deelnemers aan de wekelijkse misviering op zaterdagavond in de nieuwe vieringsruimte werden alleen al 56 parkeerplaatsen voorzien in de parking. In het planMOBER werd dit zelfs opgetrokken tot 74. Gezien de bouwkost per ondergrondse parkeerplaats op € 40.000 moet worden geschat, lijkt dit gigantisch voor één viering per week. Het openbaar onderzoek bracht ook het onwaarschijnlijk hoog bedrag naar boven dat de Redemptoristen moeten betalen om via erfpacht hun parking over het terrein van de Hogeschool te ontsluiten. Ook het stedenbouwkundig attest van 2010 stelt zich de vraag waarvoor dit enorm aantal parkeerplaatsen moet dienen en stelt vast dat dit aantal niet werd gemotiveerd. Meteen rees het vermoeden dat er meer plannen waren dan die van een eigentijds begijnhof met wekelijkse misviering. Een 50-tal bezwaarschriften werden onder andere hierover en over andere elementen in de verkavelingsaanvraag opgesteld, maar bleven allen zonder gevolg. 

Meteen na de ontwijding van de kerk werden er illegale fuiven georganiseerd door de bouwpromotor. Die werden slechts stopgezet na een PV. Deze ontwikkeling deed de buurt voor het eerst echt de wenkbrauwen fronsen. De enorme ondergrondse parking, waarvan 1/3 van de parkeerplaatsen voorzien was om alleen te dienen voor die ene wekelijkse misviering leken een verkapte vorm van extra parkeerplaatsen te worden voor het congrescentrum dat men wou uitbouwen en dat een feestzaal bleek te worden.

Opvolging van het project

Als werkgroep van Natuurpunt bekeken we vanzelfsprekend vooral de plannen met de natuurwaarde van de site. De daarop volgende verkavelingsaanvragen en bouwaanvragen erkenden het belang van de groenwaarde en het feit dat het om biologisch waardevol gebied gaat. Maar ze vermelden ook dat er over heel het project 55 bomen gerooid zouden worden (een ander document vermeldt 48 bomen met onder andere een lindenrij) en dat er in totaal 4.034 m2 ontbost moest worden. Het nat populierenbos zou behouden worden en krijgt een vlonderpad. Het wordt omgevormd tot gemengd bos en zal alle regenwater van het project verzamelen. Tot slot zou de bekende beukendreef behouden worden. Op die plaats wil men de 'ruwe onderbegroeing opkuisen' (sic), wat het wellicht tot een steriele bomenrij maakt en de interessante onderbegroeiing vernietigd. Interessant is het feit dat dit een openbaar toegankelijk terrein wordt (een “zone openbaar groen”). In de onderhandelingen met de ontwikkelaar had de Stad daarop aangedrongen. Tot slot liet de Groendienst nauwkeurig vastleggen welke bomen absoluut moesten behouden blijven. Heel wat groen en bomen werden als waardevol en onkapbaar op de plannen ingekleurd. De goedkeuring van het masterplan gaf de wijk gemengde gevoelens. Het verdwijnen van zoveel biologisch waardevol groen voor een nieuwe gigantische parking met enorme bouwvolumes er op, was een pijnpunt. Ter compensatie zouden bomen aangeplant worden in Wondelgem en Mariakerke. Op zich is er niets mis met boscompensatie, maar dit neemt niet weg dat er in de stationsbuurt die al een zeer groen-arme buurt is, alweer groen verdwijnt. Anderzijds besefte iedereen dat gezien de ligging dit terrein sowieso ontgonnen zou worden en dat dit beter door de Redemptoristen zelf gebeurt dan door anderen. De blijvende aanwezigheid van de Redemptoristen garandeert enigszins het groen en de leefbaarheid, was de redenering. 

Bezwaren en klachten

Van bij de eerste spadesteek liep het echter fout. Als bij toeval werden een 7-tal bomen gerooid die beschermd dienden te worden, maar die in de weg stonden van de projectontwikkeling. Bewoners dienden meteen klacht in en de Groendienst ging een kijkje nemen en overtredingen werden vastgelegd. Er werd echter geen herstel in de oorspronkelijke staat opgelegd, maar er werd opgedragen om wat verder nieuwe boompjes te plannen. Wat in sé de projectontwikkelaar beloonde voor zijn durf. Op het laatste moment waren immers de bouwplannen van het appartementsblok aangepast, waardoor ze plots in een L-vorm in het groen sneden. Dat scenario werd een constante in dit bouwdossier. Keer op keer werden vergunningen aangevraagd, weer ingetrokken en aangepast weer ingediend. Of werden aanpassingen aangevraagd aan verleende bouwvergunningen, zodat niemand nog kon volgen. Een cynicus zou denken dat dit de bedoeling was. In elk geval werd bij de eerste overtreding meteen een regularisatie van de gerooide waardevolle bomen aangevraagd en verkregen. Een mooi voorbeeld is een prachtige eik van meer dan 80 jaar oud dichtbij de perceelgrens met de eigendommen langs de Voskenslaan. Deze eik was niet enkel ecologisch en visueel waardevol, maar verhinderde bovendien dat er gebouwd kon worden tot dichtbij de aangrenzende percelen langs de Voskenslaan. Het rooien van deze prachtige boom werd expliciet verboden in het stedenbouwkundig attest van 2010 (p. 17) en er werd in dat attest zelfs opgedragen pistes te onderzoeken om de boom zoveel mogelijk ruimte te geven. De boom verdween, buurtbewoners tekenden bezwaar aan tegen deze regularisaties, maar ook deze bezwaren kregen weeral geen gevolg.

Daarop volgde een ernstige bouwovertreding in het grote biologisch waardevol nat populierenbos dat behouden moest blijven. Dat zou in een latere fase omgevormd worden tot gemengd bos met vlonderpad. Daartoe waren bomen gekapt, om opnieuw spontane bosontwikkeling toe te laten. Een bijzonder slechte timing, bleek al snel. Immers, er werden door de bouwpromotor bergen bouwzand gekipt op het terrein van het populierenbosje en een torenhoge bouwkraan en een werfkeet geplaatst. Het verdwenen bos was de ideale ruimte voor de werf van het studentencomplex dat ernaast werd gebouwd: opslag, plaatsing van een kraanlift,... Nochtans had de Stad in de bouwvergunning bijzondere voorwaarden opgelegd die eisten dat het bos door een hek zou worden afgezet en zo beschermd zou worden van de bouwzone.

Opnieuw werden klachten ingediend en opnieuw werden effectieve overtredingen vastgesteld en PV's opgesteld. Ook de Vlaamse natuuradministratie (ANB) kwam een kijkje nemen. De Groendienst moest intussen vaststellen dat in heel dit bouwproject de zachte hand bij overtredingen niet werkte. Er werd herstel opgelegd, maar alweer was de nieuw gecreëerde situatie naar de hand van de bouwpromotor. Eerst werd een rood lint gehangen, maar halverwege het verdwenen bos, zodat de helft terrein voor werfopslag bleef. Later kwam er toch een hekken. Men beloofde de opgehoopte grond te verplaatsen tot net buiten het terrein. Maar het hekken staat nu toch een eind op het terrein van het voormalige bos. Dit is niet conform de bouwvergunning. Enkele kleine en smalle zones van het oude bos die men had ingenomen, mogen nu toch gebruikt worden om de werf te kunnen uitvoeren. Slechts een gedeelte van het verdwenen bos bevindt zich achter de werfhekkens, als een no-go zone voor de werfactiviteiten. Alweer lijkt het alsof de overtreder beloond wordt voor zijn durf.

Ook bij deze overtredingen is het zeer de vraag of 'herstel' opleggen nog evenwaardig is aan de oorspronkelijke geplande toestand die volgens de bijzondere voorwaarden in de bouwvergunning werd opgelegd. Het is in dit ruime bouwdossier bijzonder cynisch dat overtredingen als acceptabel worden beschouwd. Vanzelfsprekend is het moeilijk voor de Groendienst om dergelijke projecten dag op dag op te volgen. Vaak is controle gebaseerd op een reactie op klachten van alerte buurtbewoners. Maar het lijkt alsof de Stad de feiten te vaak achterna loopt en daarna zwak optreedt. Met toegevingen en regularisaties schept men het gevoel dat wie bouwovertredingen tegen het schaarse groen begaat, eigenlijk een betere zaak doet dan wie dit niet durft te doen.

Hopelijk worden er lessen getrokken hieruit om het beetje schaarse groen dat er nog rest, beter te beschermen en te herstellen!

Aanvulling november 2015

De bezorgdheid van onze werkgroep omtrent het verdwijnen van biologisch waardevol groen bij het bouwproject op de Redemptoristen-site bereikte via De Snep - het Gentse ledentijdschrift van Natuurpunt - ook de gemeenteraad van 23/11/2015. Via deze link kan je de vraag van gemeenteraadslid Dirk Holemans beluisteren en de antwoorden van de bevoegde schepen Tom Balthazar.