We moeten onze cijfers bijstellen: in mei 2021 gingen we nog uit van een paar honderd studentenkamers (ca.330) in zgn. “Kleinschalige studentenaccommodatie” (particuliere initiatieven), bovenop de welgeteld 1172 studentenkamers in zgn. “Grootschalige studentenaccommodatie”, en kwamen daarmee toen aan een totaal van zo’n 1500 studentenkamers hier in de wijk.

Recent zijn we eens systematisch de straten tussen Voskenslaan en Krijgslaan gaan afspeuren en telden we

zo’n 700 studentenkamers in particuliere woonhuizen – méér dan dubbel zoveel als eerder gedacht !

(en dan hebben we het voor alle duidelijkheid niet over de studerende kinderen van buurtbewoners die gewoon “thuis op kot” zitten :-)

Ruim 2.200 kotstudenten

Indicaties van "kleinschalige" studentenhuisvesting zijn bv een groot aantal bellen/brievenbussen op één woonhuis. Uiteraard pretendeert deze telling niet conclusief te zijn (er zijn o.a. appartementsgebouwen waar met zekerheid ook studenten zitten, maar waarvan dat niet noodzakelijk onmiddellijk duidelijk is aan de buitenzijde; omgekeerd zijn er in de wijk ook ééngezinswoningen die in meerdere kamers opgedeeld zijn die mogelijk niet door studenten worden betrokken). Dit bijgesteld cijfer is dus eerder indicatief, maar geeft wel een goed idee van de grootte-orde waarover we spreken.

Dat betekent concreet dat in Sint-Pieters-Buiten bovenop een bevolking van 6086 gedomicilieerde inwoners er dus 30,75% kotstudenten (indien niet gedomicilieerd) moet worden bijgeteld om het reële bevolkingsaantal en de -dichtheid te kennen.

En dat cijfer heeft op zijn beurt impact op o.m. de capaciteitsberekening voor zorg, recreatie, kinderopvang, mobiliteit en groenzones (zoals bepaald in de “Groennorm”, de 10m² openbaar groen in een wijkpark op minder dan 400m afstand, waar iedere Gentenaar in principe zou moeten over kunnen beschikken).

Toenemend aanbod, maar ten koste van ?

Vorig jaar schreven we reeds dat prognoses voorspellen dat “de vraag naar studentenkamers verder zal blijven toenemen”; en de vraag in Gent alleen al blijkt intussen al met zo’n tienduizend ( ! ) kamers te zijn toegenomen.

Het aanbod aan “Grootschalige Studentenaccommodatie” schiet als paddestoelen uit de grond. Volgens een recente telling door Het Nieuwsblad staat in Gent momenteel een 13-tal grote wooncomplexen voor studenten in de steigers, goed voor samen ruim 1000 kamers. Zelfs Gents Bouwkundig Erfgoed zou moeten wijken (Upkot Zwijnaardsesteenweg, 128 kamers) voor zoveel nieuwbouwgeweld. Evenzeer groene ruimtes komen in het gedrang. Gelukkig konden buurtbewoners de kap van 4176m² bos op Campus Sterre (Home B, UGent, 212 kamers) voorkomen en heeft UGent haar bouwplannen voor nog een nieuwe studentenhome aan de Heymanslaan (300 kamers) na buurtprotest voorlopig opgeborgen.

Begrijpelijk dat de Gentenaars vragen beginnen te stellen (zie bv: 1500 handtekeningen n.a.v. de komst van 52 studentenkamers in de Holstraat, april ’22): "We begrijpen absoluut dat er ook een tekort is aan studentenkamers. Maar nu is er geen plan en dus worden de gewone mensen uit de stad verdreven. Tegelijk komen er geen betaalbare studentenwoningen omdat alles uitbesteed wordt. We roepen dus ook de instellingen voor hoger onderwijs op om te durven denken. Zijn er geen andere plaatsen waar er betaalbare koten kunnen worden gezet ?”

Visie van Stad Gent op studentenhuisvesting

Op 28/04/22 publiceerde Stad Gent haar langverwachte “Actieplan voor meer en betere studentenhuisvesting”, waarbij de Stad op verschillende manieren de ontwikkeling van studentenhuisvesting wil faciliteren. “Meer en beter”, om het bestaande tekort aan studentenhuisvesting weg te werken, te anticiperen op het stijgende aantal (kot)studenten en de verdere groei van de hogere onderwijsinstellingen. Maar, kan het ook niet “anders en beter” ? Laten we eerst even een aantal punten van dat Plan toelichten:

1. zgn. "Matchmaking": de Stad zal interessante te ontwikkelen locaties zoeken, waarbij projectontwikkelaars zich kandidaat kunnen stellen. Ook zal Stad Gent een oproep doen aan eigenaars van geschikte gronden. Onze suggestie: The Loop (FlandersExpo), op een boogscheut van het centrum, en perfect bereikbaar met het openbaar vervoer en de fiets (en nóg beter met de nieuwe fiets- en voetgangersbrug vanuit Schoonmeersstraat over de Ringvaart, zoals voorzien).

De Vlaamse Vereniging Studenten (VVS) pleit zelfs voor de bouw van hele “student villages” buiten de stad, om zo de druk op de stad weg te nemen. Helemaal geen gek idee, gelet op het feit dat er in Gent alleen al bijna 50.000 kotstudenten zouden zijn - een populatie die qua omvang overeenkomt met die van een middelgrote Vlaamse stad, groter dan bv Oudenaarde ! (Opm: een aantal projectontwikkelaars anticipeerde blijkbaar op deze ontwikkeling; o.m. UpgradeEstate is immers al eigenaar van terreinen op The Loop/FlandersExpo). 

2. “betaalbaarheid van studentenhuisvesting is zeker een aandachtspunt”: “Nieuwe projecten zitten vaak in het hogere prijsgamma”. Dat klopt: terwijl bv XIOR in Gent prijzen hanteert van 352 tot 759 Eur/maand (excl kosten), blijkt uit de eerdere Studie van Stad Gent (maart 2021) dat nagenoeg de helft van de bevraagde studenten “slechts” max. 400 Euro/maand (incl. kosten ! ) wil (of kan !? ) betalen (zie Afb helemaal onderaan). Slechts 4,25% wil/kan méér dan 600 Euro/maand (incl. kosten; de doorsnee-prijs van de studentenkamers in de nieuwbouwprojecten) betalen.

Zolang het goedkoper blijft om met 4 of 5 studenten samen één particulier woonhuis te delen (elk aan bv 300 Euro huur/maand) worden de particulieren (en dan specifiek (jonge) gezinnen met (kleine) kinderen, alleenstaanden en minder-validen) uit de huurmarkt geprijsd en uit de Stad verdreven.

3. Een studentenhuisvestingsnorm zal criteria aanbrengen voor de hogere onderwijsinstellingen bij uitbreiding van hun Campussen: aan onderwijsinstellingen wordt een engagement gevraagd om tegenover elk plan voor een uitbreiding van het onderwijsaanbod ook een plan voor meer studentenhuisvesting te stellen. 

4. Er wordt gekeken om de reglementering voor hospitawonen, klein- en midschalige voorzieningen te versoepelen.

5. Aanscherpen van de “Voorwaarden voor ontheffing aan de ‘belasting op woningen zonder inschrijving in het bevolkingsregister’ voor panden met studentenhuisvesting”. Stad Gent heft belasting op zgn. “2de verblijven”, maar kent onder bepaalde voorwaarden (Art. 5 van dat Belastingsreglement) “vrijstelling” toe. Momenteel komt alle studentenaccommodatie in aanmerking voor een eventuele “vrijstelling van belasting” (mits Conformiteitsattest); in de toekomst zouden de voorwaarden voor deze “ontheffing” dus worden verstrengd.

Het is duidelijk: Stad Gent wil het aanbod van Studentenhuisvesting opschalen. Maar is dit de enige oplossing voor het groeiend aantal studenten? Is het realiseren van "toegankelijk hoger onderwijs" niet het uiteindelijke doel?

Men kan niet voorbijgaan aan het feit dat grond en ruimte schaarser worden, en dus duurder. Daarenboven zijn projectontwikkelaars meer geïnteresseerd in ontwikkeling van studentenhuisvesting dan in andere residentiële projecten omwille van de hogere financiële rendementen. Studentenhuisvesting is op korte tijd een miljarden-business geworden. De vraag is maar of de student uit het modale gezin hierbij effectief gebaat is.

We kijken alvast uit naar de verdere concrete uitwerking van het Actieplan Studentenhuisvesting van Stad Gent.